6월 29일 분당신도시 선도지구 공모지침 주민설명회 질의 응답 정리, 성남시만 신났네

 

 

6월 29일 분당신도시 선도지구 공모지침 주민설명회 질의 응답 정리

 

분당신도시 선도지구 공모지침에 대한 마지막 순서, 질의 응답이 이루어졌다. 질의 내용이 많지만 개인적으로 보려고 초반 질문 한두개를 제외하고 정리해 본 질의응답이고 개인 의견은 없이 실제로 이루어진 내용을 정리했으니 궁금하신 분들은 참고하시길. 

 

 

재밌었던 점은, 

첫째, 추후에 상가 동의율 50프로 이상 넘겨야 재건축이 진행되니 선도지구 지정이 되더라도 주민들의 단합이 되지 않으면 진행이 느릴수도 있다면서 즉, 선도단지 이후에 선정된 단지도 선도 지구보다 더 빨리 진행될 수도 있다고 한다. 

그럼, 진행이 쉽게 되지 않을 것을 예측하면서도 그렇게 특혜를 주는 것을 어떻게 이해해야 하는지 더 이해가 안 가게 되었다. 논리가 들어보니 더 어이가 없었다. 다른 신도지 지역은 아무 생각이 없어서 그렇게 상가동의를 넣었을까? 생각보다 더 실망스러웠던 답변이었다. 궁금한 것에 대한 이유를 정확하게 알려주지 않고, 선도지구 안 된 너네가 더 빨리 될 수도 있어~ 라는 MP님의 대답은 정말 별로였다고 본다. 고생은 하시겠지만 진짜 일 그렇게 하시면 안되죠. 

 

 

 

두번째는, 성남시. 성남시는 진짜... 양아치도 아니고 경쟁한다는 이유 하나로 진짜 뭘 얼마나 배를 불리려는건지... 너희들끼리 경쟁하고 싸워라! 선도지구 해주고 우리는 뭐 해피지~ 이런 입장이랄까...  이렇게가다가는 분당주민은 힘들어지고, 성남시만 배부르는 이거 맞나... 국회의원분들 진짜 좀 나서줘야 한다고 본다. 가뜩이나 구성남만 신경쓰는 최고 행정자 아래 있어서... 답답한데. 

 

*참고로 단순 제안에 대해서는 맨 하단에만 붙혔습니다. 

 

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Q. 질문자 : 단독주택에 대한 가이드라인을 제시해주세요.

A. 답변 : 위원님께서 질문을 해 주셨는데 솔직히 좀 유감입니다. 왜냐하면 국토부에서 처음에 선도지구 공모를 함에 있어서 공동주택에 대해서만 한다라고 발표해서 그런 부분에 대해서 이미 단독주택 지역에서 성남시 도시개발협력과에 와서도 다 민원을 넣으셨고, 저하고도 만났고 제가 또 따로 주민간담회 가서 앞으로 또 단독은 어떻게 할 겁니다라고 다 말씀을 드렸는데 마치 성남시나 국토부에서 이런 걸 뺐다라고 말씀을 하시는데, 기본 계획안에는 단독주택에 대한 부분들을 저희가 다 반영해서 선도지구에 도전하는 것 자체가 좀 안 되긴 하지만 소외받지 않고 하겠다라고 이미 지난번 의원님이 주최하신 그 설명회 때도 다 말씀을 드렸습니다.
그래서 지금은 국토부에서 제시한 기준에 따라서 아파트하고 빌라에 대해서만 선도지구 공모를 하지만 그거하고 별개로 저희가 단독주택에 대해서는 다 대안을 마련해서 충분히 단독주택분들이 다 공감하실 수 있도록 저희가 다 준비를 하고 있으니까요. 조금만 기다려주시기 바랍니다.

 

 

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Q. 질문자 : 이주 단지 조성 지원 및 공공 기여 비율 관련 계획에 대해 

1) 이주자 대책에 대해서 성남시에서 준비하신다고 했는데 중간에 그 대책이 빠진 것으로 알고 있는데요. 현재 이주단지 조성이라든지 이런 부분에 대해서 성남시가 어떤 지원을 해주실 걸로 계획 중인지? 
2) 공공 기여분에 대해서 추가 점수를 주는 그 부분에 대해서 가점 항목을 넣으셨는데 이게 기본적인 공공 기여 비율에 대해서도 아직 발표를 하지 않으셨음에도 만약에 추가로 한다면, 어떻게 봤을 때 경쟁을 부추겨서 성남시에서 이런 부분에 대해서 가점을 유도를 하는 그런 측면이 있지 않나 이런 생각이 드는데요?  어느 정도의 공공 비율을 계획하고 계신지, 만약에 여러 통합 단지에서 이런 추가 점수에 대해서 하지 않겠다라고 결정을 한다면, 성남시는 그런 거에 대해서 어떻게 대책을 대안을 마련하고 계시는지? 

A. 답변

1) 일단은 이주 대책에 대한 부분은 계속 추진이 되어 오다가 국토부에서 다시 좀 재검토해서 다시 추진하겠다라고 발표를 한 상황이고요. 현재 국토부에서 주민 설문조사 같은 걸 통해서 이주 대책을 수립 마련하겠다라고 했기 때문에, 성남시에서도 국토부의 어떤 방향을 좀 기다리고 있는 상황입니다. 그래서 이런 부분들 나중에 이주 대책이 나오더라도 충분히 분당 신도시에서 단지 이주 대책이나 이주 단지 확보하는 이런 부분들은 문제없이 추진할 수 있도록 할 거고요.

 

2) 그리고 공공기여에 대한 부분을 경쟁을 부추기신다고 하셨는데 아까도 말씀드렸지만 1만 2천 세대 물량 중에 5만 세대가 신청하면 그건 경쟁을 해야 되는 겁니다. 그걸 경쟁 안 하고 그냥 다 할 수는 없는 거고요. 
아까 마지막에 말씀하신 것처럼 담합해가지고 신청을 안 하겠다라고 한다고 했을 때 성남시에서 그거에 대해서 강제할 수도 없는 거고 나중에 접수했을 때 그걸 보고 판단하고 점수로 그냥 평가를 하는 거지 그런 부분에 대해서 성남시가 "이걸 하셔야 됩니다" 라고 하는 그런 건 아니라고 봅니다. 

Q.질문자 : 위 질문과 이어 성남시의 더 구체적인 계획이 없는지? 

소유자분들이 가지고 있는 지분을 바탕으로 해서 현금으로 공공 기여를 조금 더 추가로 하겠다는 단지한테 점수를 더 주시겠다 이런 입장인 것 같은데 성남시 차원에서 기반시설이라든지 이런 정비를 위해서 뭔가 재원이라든지 마련하시는 게 별도로 있으신지, 어떤 계획을 세우고 계신지 이런 거를 좀 충분히 들어본 이후에, 만약에 주민들이 공공에 대해서 정말로 기여하는 그런 게 심각하게 필요하다 하는 경우에는 찬성을 해서 이런 부분에 대해서 같이 가점을 받을 수 있도록 노력할 수 이런 게 있다고 생각이 되는데요. 지금은 성남시에서 어떤 상황에서 지원을 하겠다 공공기반시설이라든지 추가적으로 다양하게 신도시를 건설하면서 필요한 부분이 있는데 이런 거에 대한 계획은 잘 접하지 못한 상황이라 그 부분을 조금 이야기를 듣고 싶습니다.

A. 답변
선도지구 신청 접수가 9월 23일부터고요.  8월을 목표로 주민공람회를 하게 되는데 주민 공람 때 말씀하신 내용을 대부분 다 확인하실 수 있기 때문에 그때 보시고 판단하셔도 늦지 않을 거라고 생각합니다. 현재는 그런 부분에 대해서 구체적으로 말씀드리기가 어려운 상황입니다.

 

 

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Q. 질문자 : 용적률 관련하여 미리 가이드를 줄 수 없나 ?
기부 체납 비율을 우리가 몇 퍼센트를 낼 건지 아니면 우리가 분담금을 얼마를 낼 것인지 이게 결국에는 상향되는 용적률하고 다 엮여 있는 거거든요. 근데 그 부분을 8월 달에 발표하신다 그러면 선도지구 신청을 위해서 벌써부터 준비를 해서 동의를 걷고 제안서 작업을 해야 되는데 만약에 우리 아파트 용적률을 350%~400% 정도 가정을 하고 기부체납 비율을 잡았는데 예를 들어서 성남시에서 가이드라인을 주는 용적률이 320%다. 그렇다면은 우리 주민 입장에서는 분담금이 굉장히 많이 나오기 때문에 재건축 사업성이 없어지는 거예요. 그래서 그런 부분들은 미리 성남시에서 좀 가이드를 좀 주셨으면 좋겠다라는 생각이 있습니다.

A. 답변 : 
제가 주민 간담회를 한 200회 넘게 했는데 질문하신 내용 저도 많은 의견을 받았습니다. 그래서 오늘 공식적으로 이렇게 또 질문을 해 주셨기 때문에 오늘 의견을 수렴하는 자리인 만큼 저희가 오늘 지나고 나서 또 이런 부분에 대해서 어떤 주민들이 선도지구 신청을 준비하는 데 있어 가지고 동의서 받는다든지 또 사업성 판단하는 부분에서 조금 더 신속하게 할 수 있도록 조치를 취하는 방안들을 저희가 조금 검토해보도록 하겠습니다.

 

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Q. 지구 단위 계획에서 개발을 저지하도록 하는 것이 합리적이고 적극적인 행정인가? 
지난 20년 이상 지구단위계획 구역에서 용적률 완화를 위해서 공공시설 기부체납이나 임대주택 건립을 통한 상한 용적률을 적용을 받는 방법 이외에는 지구단위계획 구역에서 조례에서 규정한 조례 용적률을 보다 낮은 용적률이 적용돼서 사실상 적극적인 개발 참여를 이끌지 못했다고 생각합니다. 최근에 과도한 기부 체납이나 과도한 규제로 인한 용적률 적용의 어려움 등으로 인해서 서울시에서는 도시계획 조례를 지구단위 계획 용적률을 조례 용적률로 상향시키고 도시 정책 방향에 부합할 경우 조례의 용적률의 1.1배를 더 완화시키는 걸로 결정된 걸로 알고 있습니다. 근데 분당 지역은 서울시보다 더 체계적인 도시계획으로 이루어졌고 1기 신도시 중에서 가장 모범적인 도시로 평가받고 있는데요. 그런데 현재 분당 빌라는 제2종 일반 주역으로 성남시 도시계획 조례 제67조에 따르면 210%입니다. 그런데 지구단위 계획구역으로 결정되어 용적률이 100% 이하로 되어 있고 현재 선도지구를 포함하는 특별 정비구역 내 개발의 경우 현재 용적률에서 늘어나는 210%까지 가게 되더라도 공공 기여를 한다는 걸로 제가 알고 있습니다. 그러면 조례상 허용된 용적률까지 공공 계획 없이 개발하도록 하고 그 이상의 그러니까 210% 이상일 경우에 용적률 인센티브를 적용해서 공공기여를 할 수 있도록 하는 게 합리적인 행정이지 않을까 싶습니다. 현재는 법과 시행령이 개발 가능하도록 하고 있는데 그 하위 개념인 도시관리 계획 중 하나인 지구 단위 계획에서 개발을 저지하도록 하는 것이 합리적이고 적극적인 행정인지 진짜 묻고 싶습니다. 그리고 네가티브 규제이면 그것만 안 하면 다 열려져 있다고 생각하는데 큰 틀에서 성남시가 발전할 수 있도록 조례에서 허용된 용적률은 그대로 적용하고 그 이상의 용적률을 할 때 기반시설을 해야 하는 거 아닌가라는 제안을 좀 드리고 싶습니다.

A. 답변
그 말씀을 저도 예전에 많이 들었는데요. 그렇게 제안하신 부분에 대해서 국토부에서는 안전진단 면제 특례라든지 용적률 인센티브 완화에 대한 그런 부분들에 대해서 기부 체납률을 받도록 되어 있기 때문에 제안해 주신 내용은 현재 특별법이 추진되는 이런 상황에서는 반영되기 어렵다라고 말씀드리겠습니다.

 

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상가동의율

 

Q. 상가동의율이 빠진다는 것에 약간의 논란이 있는 걸로 알고 있다. 김병욱 의원에 의견을 듣고 싶다. 
김병욱 의원님 의견을 좀 들어보고 이런 논란의 어떤 사태에 대해서 좀 의견을 좀 들어보고 싶습니다.

A. 김병욱 전 전 국회의원, 분당을 지역위원장
상가 동의율 문제가 사실 예민한 문제가 아닌데 예민한 문제가 돼버렸어요. 저는 그게 참 이해가 안 갑니다. 도정법이라는 것은 우리나라 재건축 역사에 있어서 축적의 결과물이거든요. 이런 주민들과 상가의 동의율을 합쳐서 계산하는 거는 우리가 수십 년간 재건축을 해오면서 일관되게 지켜왔던 원칙인데 이번 성남시 기준에는 상가 동유이 빠짐으로 인해서 이것이 어느 단지에 유리하냐 불리하냐 이상하게 논의가 진행되고 있는 게 문제가 있는 거죠. 축적의 결과물을 바꿀 때는 상당한 상당하고 타당한 명분이 존재해야 되는 거죠. 그런데 국회에서조차 한 번도 논의되지 않은 이 상가 동의율을 뺀다는 것이 정말 저도 조금 개인적으로 이해가 안 가는 부분이 있습니다.
결과적으로 이게 어느 단지에 유리하냐 불리하냐까지 논의가 확산되고 있기 때문에 성남시에서는 이 상가 동유를 뺀 명확한 이유와 설명을 우리 주민들께 해야 되지 않을까라는 생각을 하고요.

 

이 선도지구 지정은 이 선도지구 지정은 우리가 재건축을 해감에 있어서 샘플을 빨리 만들자는 겁니다. 따라서 논란이 많으면 그만큼 시간이 많이 걸리는 거고요. 그리고 선도지구에서 진도가 안 나가면 다른 단지에 있어서도 진도가 안 나감으로 인해서 특히 분당을 다 예의주시하고 있지 않습니까? 분당의 재건축이 잘 돼 가야지 다른 신도시 또 서울의 재건축도 속도가 날 수 있습니다. 그만큼 우리 분당에서 이것을 어떻게 기준을 잘 만들고 이걸 잘 추진하느냐는 상당히 중요한 문제인데 이 상가 동일 문제가 이렇게 쉽게 이렇게 결론이 났다라는 게 좀 이해가 안 갑니다. 그러니까 제 생각을 정리하면요. 우리 분당 재건축 아파트연합회 분재연 분재회에서 오늘 성명서를 발표했는데요. 저는 그 내용이 상당히 일리가 있다고 생각합니다. 분재연에서 발표한 입장을 주민들하고도 잘 소통을 해서 성남시에서도 좀 빨리 결론을 내주시면 어떨까 그런 생각입니다.

 

A : 답변 (MP) 
아까 시장님이 처음에 인사 말씀하실 때 의견 수렴을 해서 어떤 공모 기준에 대한 그런 부분에 대한 어떤 조정하는 부분을 좀 말씀을 하셨는데요. 상가동의율에 대한 부분도 분명히 그 부분에서 의견이 관점에 따라서 많이 좀 차이가 있는 것으로 저희도 생각하고 있습니다. 이 부분은 좀 의견을 저희가 또 다시 수렴해서 검토를 하도록 하겠습니다.
하지만 저희가 공모 지침을 만들 때 있어가지고 주민분들이 상가동의율에 대한 부분에 대해서 조금 빼가지고 마치 이게 마치 선도지구 지정된 곳들이 사업 추진이 안 된다라고 하면 다 밀릴 거라고 생각하시는데 그 부분에 대해서는 조금 잘못 이해하고 계신 부분에 대해서 좀 정정을 하도록 하겠습니다.

 

선도 지구는 선도지구 신청을 위해서 도정법 기준이 아니라 지자체에서 자체적으로 공모 지침에 의해서 어떤 그런 기준들을 만들었고요. 이 동의율은 선도지구 신청을 위해서 딱 한 번 단발성으로 받는 것입니다. 그러면 선도지구에 선정된 단지들은 다시 정비구역 지정을 위해서 동의율을 받으셔야 되고요. 또 사업 시행자 지정을 위해서는 75% 동의율의 동별 동의율을 다 받으셔야 됩니다. 그렇기 때문에 상가 동의율에 대한 부분이 어차피 계속 나중에 가셔서 다 50%를 채우셔야 되는 부분이 있다라고 저희는 판단을 했고요. 선도지구가 선정이 돼가지고 걔네들이 먼저 그 지역 구역들이 먼저 간다고 해서 나중에 속도가 안 나서 그 구역이 진도가 안 나가면 뒤에 단지들이 선도지구를 앞질러서 못 간다라고 우려하시는데 아까 발표 24번에 말씀드렸지만 절대 그렇지 않습니다.
그렇기 때문에 선도지구에 지정된 단지들이 구역 지정 이후에 주민의 어떤 그런 단합이나 의지에 의해서 속도가 차이가 날 수 있는 건 저희도 다 인지하고 있기 때문에 그런 부분의 논리로 상가 동의률을 빼가지고 분당 신도시 전체 재건축이 안 되고 지연된다라고 하는 부분은 맞지 않기 때문에 이 부분에 대해서는 제가 정확히 정정하도록 하겠습니다.

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Q. 질문자 : 선도지구 이후에 재건축 진행 방식에 대해, 통합 단지 갯수에 대해 

1) 이번에 선도지구 공모 해서 선정되는 곳이 2025년 특별 정비구역 신청 권한을 갖게 되는 거고 그리고 앞으로 매년마다 특별 정비 구역을 추가로 신청을 받으실 거라고 말씀을 주셨잖아요. 근데 이번에는 선도지구를 통해서 특별 정비구역을 내년에 신청할 수 있는 걸 진행을 하는데 그다음에 진행할 때는 막바로 2026년에 통합 특별정비 구역 신청으로 들어가는 건지 아니면은 내년에 또 이러한 선도지구 공모를 통해서 2026년에 특별 정비구역 권한을 부여를 해주는지 그 방식이 좀 궁금하고요.
2) 배점표에서 통합 단지 개수에 대한 부분이 있는데 그 부분이 조금 불명확한 부분이 있는 것 같아요.
예를 들어서 분당 아파트 단지 중에서 실제로 아파트 관리 단위는 한계인데 최초의 건설을 할 때 건설사가 여러 개로 이렇게 돼 있는 부분들이 있거든요. 그래서 그런 부분들은 보는 기준에 따라서 단지가 하나의 단지로 나오는 경우도 있고 또 3개 4개로 이렇게 분리돼서 나오는 경우가 있는데 그 부분에 대한 정확한 기준을 좀 알고 싶습니다.

A. 답변 

1) 선도지구라고 하는 부분이 약간 시범단지 성격으로 가장 처음에 한 번 지정하는 개념으로 이해를 하고 있습니다. 그래서 올해 분당 신도시 정비 기본계획을 수립한데 있어 선도지구를 우선적으로 선정을 하게 되고 선도 지구들은 소위 1차 특별 정비구역이라는 개념으로 내년 상반기에 접수를 하셔야 됩니다. 그러면 올 11월에 선도지구로 선정이 되면 자체적으로 정비 계획서라든지 동의율에 대한 준비를 따로 하셔야 되고 이게 상반기에 접수를 하시면 또 한 4개월에서 6개월 정도 심의 평가를 해서 하반기에 지정하는 형태로 될 거고요.

아직 최종 확정된 건 아니지만 제가 생각하는 개념으로는 그 이후부터는 선도지구에 대한 어떤 그런 방식으로 평가하는 것이 아니라 바로 특별 정비구역 지정하는 방식으로 가야지 이게 재건축에 대한 또는 속도가 같이 붙어서 갈 수 있기 때문에, 예를 들어서 선도지구에 떨어진 단지들에 대해서는 빠르면 내년 말이라든지 아니면 26년 초에 또다시 접수를 받아서 지정하는 절차를 거친다고 하면 당장 선도지구가 아니더라도 특별 정비구역 신청까지는 정비 계획서가 최소 6개월 정도 걸리고 또 동의서를 받는 과정도 있기 때문에 그렇게 미리 준비를 다 하셔서 특별 정비구역 신청 접수를 준비하셔야 되는데 아마 이 부분에 대한 정확한 부분은 정비 기본 계획이 올해 연말에 수립되고 나면은 또 내년에 바로 향후 특별 정비구역 지정하는 그런 부분에 대해서 성남시에서 또 기준을 마련해서 주민분들한테 정확히 공지를 할 거라고 생각합니다.

 

 

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Q. 질문자 : 선도지구 배점에 대해서, 소규모 단징 흡수 시 기부 체납 또는 인센티브 어떤 방식인지 ? 

선도지구 배점 시 규역 정형화라고 근린 상업시설 20% 동의율을 2.100점을 추가 점수 주셨는데 여기서 주민생활시설 소방서나 KT 아니면 동사무소 같은 경우는 거기가 점수 동의율에 포함을 시켜줄 수가 있는 건지 아니면 그건 빼고 되는 건지 궁금하고 그리고 두 번째는 소규모 결합에서 2점 100점을 주셔가지고 통합을 할 수가 있는데 이 이점을 받아서 통합을 한 소규모 단지는 그거는 어떻게 사용을 하는지 그게 궁금합니다.

A. 답변 
1) 근린 상업 지역을 포함하는 건 2점을 점수가 배점이 되어 있는데 공공기관에 대해서는 따로 배점은 없고요. 아마 공공기관은 공공기관에서 자체적으로 향후 어떤 개발에 대한 그런 계획이 없으면 존치를 해야 되기 때문에 이런 부분은 나중에 특별 정비 구역 신청하실 때 구역을 포함해서 제시를 하시더라도 제척이라든지 존치의 어떤 그런 방식으로 구역 지정 할 때 될 것입니다.

2) 일단은 소규모 단지를 통합했을 때 인센티브는 없습니다. 점수가 아니라 인센티브에 대한 부분은 근린 상업 지역을 포함해서 구역을 정형화했을 때 개발했을 때는 그거에 대한 어떤 추가 용적률에 대한 인센티브를 저희가 검토를 하고 있는 거고 그래서 소규모 단지랑 결합하게 되면 지금 공고문에 2km 이내의 소규모 단지하고 통합할 수 있도록 열어놨는데, 그렇게 되면 이거는 결국에는 소규모 단지랑 기초 구역이랑 협의를 하셔야 되는 부분이죠.

예를 들어서 소규모 단지에 계신 분들이 우리는 기초 구역 쪽으로 가서 조합원 분양분을 받아서 이렇게 건축을 이렇게 소유권을 가지고 기초 구역 쪽 소규모 단지 쪽에는 기부체납에 대한 어떤 공공시설이나 이런 거를 짓겠다라고 협의를 하실 수도 있는 거고요. 아니면은 소규모 단지 자체적으로 건축을 하지만 대신에 어떤 기초구역과의 어떤 관계에서 회계적인 부분에서 기부 체납을 해야 되는 부분만 똑같이 배정을 해서 이렇게 납부하는 그런 방식들은 주민들이 조금 협의하셔서 결정을 하시면 되겠습니다.

 

 

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Q. 질문자 : 신탁방식을 유도하는가? 

아까 신탁 방식을 했을 때 가산점을 주는 걸로 돼 있는데요. 조합 방식보다 신탁 방식을 유도를 하시는 겁니까? 

A : 답변자 

그런 게 아니고요. 사업 시행자 방식의 신탁 방식 그리고 일반 조합 방식에 총괄 사업 관리자를 주는 방식 그리고 LH 재건축과 같은 공공 시행 방식 세 가지 중에 하나만 선택하시면 가점을 받으실 수 있도록 저희가 배점을 해놨습니다.
근데 이 세 가지 유형은 특정 유형을 이렇게 유도한다거나 그런 게 아니라 일반 조합 방식에서 계속 문제로 야기되고 있는 어떤 불투명한 운영이라든지 주민 갈등이라든지 또 조합 추진의 어떤 그런 어떤 능력이 조금 여력이 부족한 부분들을 개선할 수 있는 어떤 대안으로서 세 가지 방식을 제시를 했고 그중에 하나를 선택을 하시면 가점을 주겠다는 방식입니다.

예를 들어서 질문하신 분이 그렇게 물어보신 이유가 만약에 조합 방식으로 가고 싶은데 신탁으로 유도하는 게 아니냐는 그런 관점에서 물어보셨다고 하면, 사실 그런 측면에서 총괄 사업 관리자 제도를 두고 그 조합 방식을 하시게 되면 이 총괄 사업 관리자라고 하는 부분이 특별법에서 할 수 있는 기간이나 이런 게 딱 명확하게 제시되어 있습니다. 그래서 그런 쪽에서 총괄 사업 관리자를 하게 되면 MP 역할도 하면서 감사 역할도 하고 또 어떤 여러 가지 조력하는 그런 역할들을 할 거기 때문에 제가 정비 사업 관계자한테도 물어봤을 때 일반 조합 방식에서 그런 총괄 사업 관리자가 있으면 훨씬 더 주민 갈등을 최소화하고 사업을 추진하는 데 도움이 될 수 있다라고 의견을 들었습니다.

그래서 그런 부분에 대해서 그나마 사업을 추진하는 데 있어서 조금 더 신속하고 또 원만하게 사업을 추진할 수 있는 그런 방식들에 대해서 가점을 준 것이고요. 신탁 방식이나 조합 방식이나 이런 부분에 대해서 정확히 잘 모르는데 사업 시행 방식을 정해놓고 혹시라도 나중에 이런 부분들이 생각했던 거하고 좀 달라가지고 바뀌게 되면 어떻게 되냐, 그러면 취소되는 게 아니냐 이렇게 우려하실 수도 있는데 아까 제가 말씀드렸지만 예를 들어서 a라고 하는 어떤 사업 구역이 신탁 방식으로 사업을 하겠다라고 선도지구에 신청을 했는데 선정이 됐어요. 근데 정비 계획서를 준비하고 그 과정에서 주민들한테 여러 가지 사업 방식에 대해서 어떤 그런 설명을 하고 주민분들이 우리가 보니까 신탁 방식으로 가는 것보다는 총괄 사업 관리자 제도를 두는 종합 방식으로 가는 게 좋겠다 혹은 LH의 어떤 재건축 방식으로 가는 게 좋겠다라고 다른 의견이 나오면 정비 계획서 수립하고 특별 정비구역 신청할 때 그 세 가지 유형 안에서는 다른 사업 방식으로 변경하실 수가 있도록 저희가 아까 말씀을 드렸습니다. 그렇기 때문에 신탁 방식으로 유도하는 건 절대 아니라고 말씀드리겠습니다.

 

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Q. 질문자 

1) 먼저 장수명 주택 인증 같은 경우에 저희가 실적이 전무할 정도로 공사비가 올라가는데 그거를 선택할 경우에 최우수 등급 같은 경우에 법정 상한 용적률의 인센티브가 여기에서도 별도로 주어질 수 있는지랑

2) 공공 기여를 할 때 감정평가를 받아서 현금으로 납부할 경우에 그 감정평가 받는 그 시점이 혹시 언제로 계획이 돼 있는지 두 가지가 궁금합니다.

A. 답변자 : 
저희도 좀 한 번 더 확인을 해야 될 부분이라서 이거는 오늘 설명회 끝나고 나서 제가 따로 답변을 드리든지 그렇게 하도록 하겠습니다.

 

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Q. 질문자 : 사업방식에 대해서 ?
사업 방식은 우리 소비자들의 권한이거든요. 근데 시에서 세 가지의 방법을 제시를 했어요. 물론 선도지구 때문에 그렇게 한다고 할 수 있을지 모르겠지만 그거는 엄연하게 우리 시민들의 권한을 침범한 거라고 생각이 듭니다. 시에다가 질의까지 했어요. 사업 방식은 어떤 거냐 그랬더니 시에서도 답변이 어떻게 왔냐면 소유자가 선택하는 것이다라고 답변이 왔는데도 불구하고 이번에 발표된 거 보니까 세 가지 신탁 또는 조합 플러스 공공 그다음에 공공 방식 이렇게 막 나왔더라고요. 그래서 대단히 이 부분에 대해서 불쾌한 마음을 전해드리고 싶고 두 가지 질문이 있습니다. 차기 2차 정비 구역을 할 때도 이런 방식을 택할 건지 똑같이 아니면은 소유자들이 선택하는 방법으로 갈 수 있는 건지를 한 가지가 궁금하고요.

2) 두 번째는 제가 MP 님이 그동안 사업 설명한 거를 한 10번은 들었는데 그동안 신탁 방식에 대한 강조를 많이 하셨거든요.
그래서 지금 분당에서는 신탁과 조합 이렇게 해가지고 분란이 굉장히 많이 커져 있는 상태입니다. 그래서 그 부분에 대해서 해명을 한번 듣고 싶습니다.

A : 답변자 
일단은 선도 지구가 아닌 그냥 특별 정비구역으로 나중에 사업을 하실 때는 신탁 방식으로 하시든 조합 방식으로 하시든 아무런 문제가 없습니다. 그때는 주민분들께서 그냥 판단하셔서 결정하셔서 그 사업 방식을 정하시면 되는 거지만 선도 지구는 어떤 정책적 목표를 가지고 저희가 이런 식으로 좀 어떤 원활히 사업을 추진할 수 있도록 사업 시행 방식을 유도할 수 있다라고 저희는 충분히생각했기 때문에 선도지구에 한해서만 이런 방식으로 하면 가점을 주겠다라는 거고 만약에 주민분들께서 우리는 다 싫다 그냥 종합 방식으로 가겠다 그러면 2점 안 받으시고 그냥 종합 방식 선택하셔서 하시면 되는 겁니다. 그래서 그런 부분에 대해서 의견을 주셨지만 저는 이런 부분에 대해서 전혀 문제가 되지 않는다고 생각을 하고요.

그리고 제가 이때까지 신탁 방식에 대한 부분을 이렇게 조금 강조했다라고 말씀하시는데 초반에는 국토부에서도 선도지구가 신속하게 추진하고 이런 부분 때문에 신탁 방식에 대한 부분을 조금 긍정적으로 생각했었습니다. 그래서 제가 에둘러서 주민 간담회 때도 그런 얘기를 했는데 이게 선도 지구 평가를 기준을 마련하고 이런 과정에서 이런 부분들이 조금 많이 채택된 부분도 있고 또 제가 주민 위원장님들이나 재건축 준비위원분들한테도 그런 만날 때마다 그런 얘기 말씀드렸는데 이게 국토부에서 계속 진도를 나가면서 처음에 했던 내용이나 얘기들이 조금씩 조금씩 수정되는 과정들이 계속 발생했습니다. 그래서 일주일 전의 버전과 일주일 후에 버전이 바뀌고 한 달 전의 버전과 이런 것들이 계속 바뀌었기 때문에 저는 그런 각각의 주민 설명회나 주민 간담회를 할 때 그 시점에서 현재 논의되고 있는 부분을 말씀을 드렸던 것 뿐이고 그거 제가 특별히 그런 걸 유도한다고 해서 그렇게 했다라고 저는 떳떳하게 말씀을 드리겠습니다. 그리고 그 이후에 선도지구 이후에 2차 특별 정비구역 3차 특별 정비구역 이렇게 지정하는 그런 부분에 대해서는 현재 어떤 식으로 이런 것들을 접수받거나 평가할지에 대해서는 구체적으로 상담 제도도 논의가 되어 있지 않기 때문에 아마 이런 부분은 오늘 의견이 나왔기 때문에 이런 부분에 대해서는 아마 본격적으로 좀 논의를 해 나갈 것으로 생각합니다.

 

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Q. 질문자 : 배점 기준에 대해서 ? 
참여 세대 수하고 그다음에 주택 단지 수에 대해서 참여 주택 단지 수는 배점이 4점입니다.
참여 세대 수는 3천 세대 이상이 15점이에요. 근데 3천 세대 이상이 한 단지를 30여 년 동안 관리를 해오면서 진행을 하는 것은 오히려 쉽습니다. 저희 단지 같은 경우에는 6개 단지를 통합으로 묶어서 가고 있는데 30여 년 동안 각 단지마다 관리하는 게 다 틀립니다. 근데 그것들을 통합을 해서 끌고 가려고 하니까 굉장히 애로점이 많아요. 근데 여기에서 배점이 4점과 15점의 배점이 차이가 너무 커서 이 배점에 대해서 한번 들어보고 싶습니다. 배점의 기준이 너무 커서  빌라단지 같은 경우에는 정확하게 배점을 제가 나눠보지는 않았으나 저는 약 10점을 그냥 빼고 간다 이런 생각이 좀 들더라고요.

A. 답변자 : 
그 말씀하신 부분에 대해서 저희도 생각 안 한 건 아닌데 일단은 빌라 단지보다는 아파트 단지의 어떤 대규모 단지들이 동의서를 받는 부분이 더 어렵다고 판단을 했고 결국엔 빌라 단위 내에서도 600세대 700세대 1100세대 이렇게 나눠지는데 이게 세대 수가 많을수록 더 어렵다라고 판단을 했기 때문에 저희는 단지 수보다는 세대 수에 대한 부분을 조금 더 중점을 두고 그 동의율 난이도에 대해서 배점을 한 겁니다. 그래서 그렇게 평가를 하려고 했던 거고 오늘 의견을 주셨으니까 저희가 내부적으로 다시 한 번 더 검토를 해보도록 하겠습니다.

Q. 질문자 : 의견이 다를 때, 기초 구역을 조정할 수 있는가? 
2개 단지 주민들이 5개 통합을 원치 않고 있습니다. 이런 경우 2개 단지만 통합하여 재건축할 수 있도록 통합 단지 기초 구역을 조정 고시할 수 있는지 그리고 시에서 보내준 걸 보니까 분할할 경우에 저희가 단지 내 그린 상가가 아니라 단지 옆 저희 생활권 도로를 끼고 있는 단지 옆에 근린 상가를 통합하게끔 그렇게 그림이 돼 있는데 그게 맞는 건지 이게 궁금합니다.

A. 답변

아름마을 건태안하고 수단 사모는 불가능합니다. 만약에 그런 부분은 이미 2022년 말부터 초반에 엄청 얘기가 많이 나왔는데 그게 뭐냐 하면 개별 조합을 만들 수 있도록 해달라 이런 부분이었는데 그 기준 건태한하고, 아로마는 분할이 불가능합니다. 분당에서 통합 재건축할 건 아무것도 없습니다. 이거는 법적인 기준에서 절대 불가능한 부분이라는 걸 말씀드리고요. 만약에 다른 지역에서 통합을 하거나 분할하는 경우에 근린상업 외 지역이 있다라고 하면 거기는 포함을 해야 되는 게 맞습니다.

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Q. 질문자 : 상가 동의에 대해서, 그리고 평가 기준 이후에 어떤 보정이 가능한지? 
통합 정비 참여 세대 수에서 3천 세대 이상의 동의를 받기가 어려워서 배점이 높다고 하셨는데 그러면 동의를 받기 어렵다는 이유로 상가는 왜 배제되었는지 그 점이 가장 궁금하고요. 그리고 오늘 이 자리를 마련하신 이유가 주민 의견을 수렴해서 앞으로 어떤 보정 작업을 하고자 하심이라고 서두에 말씀을 하셨는데 그러면 평가 기준이 이미 나온 상황에서 어떤 보정이 가능한지도 궁금합니다.

A : 답변자 

지금 어떤 보정이 가능하다 이렇게 말씀드리기는 어려운 거고 아무래도 오늘 의견이 나왔으니까 성남시에서 내부적으로 그런 평가 기준에 대한 부분들을 다시 고민을 하시겠죠. 그건 제가 지금 즉답을 드릴 수 있는 건 아니고요. 저희가 특별법에 의해서 광역적으로 재정비를 하는 부분에 대해서 처음에 제가 주민 간담회를 할 때 상가 빼달라는 말을 엄청 많이 들었습니다. 그런데 국토부에서 이야기하는 거라든지 특별법의 기준으로 보면 상가를 의무적으로 해야 되는 거고요. 그리고 특히나 성남시에서 고민하는 거는 근린상업지역에 대한 부분을 빼고 재건축하는 거에 대해서 굉장히 저희가 우려를 가지고 있었습니다.
왜냐하면은 이번에 재건축하면 50년 100년 뒤에 또 재건축할 수 있을지 없을지 모르는 상황인데 아파트 쪽은 다 재건축이 됐는데 상가는 노후화돼가지고 그대로 있다라고 하면 이런 것들은 광역적 체계적 정비가 안 된다라고 봤고요. 그런 부분에서 저희가 그런 관련된 세대 수를 합쳐보니까 한 3만 8천 세대 되더라고요. 근데 아시겠지만 근린상업지역을 이렇게 하려고 하는 것 자체가 다들 꺼려하죠.
그래서 저희가 이런 부분을 하면 배점에도 넣고 또 용적률 인센티브도 주겠다라고 저희가 현재 고민을 하고 있는 부분인데 이 근린상업지역을 포함해서 선도 지구를 신청하게 되면 이게 기초 구역이 그렇게 포함되는 형태가 돼버려서 사실상 상가를 통합해서 개발하는 것 자체가 안 된다라고 봤기 때문에 동의율에 대한 부분만 일단은 20%로 하한선을 둔 거고 평가 기준에서는 배제한 겁니다.

물론 제가 지금 드리는 이 말씀이 당연히 또 반대를 의견을 내셨던 분들한테는 변명으로 들릴 수 있겠지만 저희는 분명히 이러한 기준을 가지고 상가 동의율에 대한 부분을 고민을 했던 거고 성남시장님께서도 말씀하셨기 때문에 이 부분에 대해서는 앞으로 성남시에서도 추가적으로 검토를 하지 않을까 그렇게 생각합니다.

 

 

 

 

< 제안 >

 

Q. 특정 개인 및 단체가 이익을 보지 않도록 제안 
시민으로서 가장 관심 있는 게 개인적으로 나중에 분담금을 분담해야 되는데 그게 얼마큼 될까 관심이 많거든요. 근데 기사들을 보면 서울시든 어디든 재건축 재개발하는 조합에는 최근에 물가 인상이라는 조항 때문에 다 분담금으로 올라가지 않습니까? 근데 사실 분담금이라는 걸 보면 이 사업들이 각각 지도를 보여줄 수 있지만 각 지도 구역별로 수조 내지 한 10조 이상의 사업 이권이더라고요.
거기에 건설사 신탁사 설계사 등등이 개입이 돼서 나중에는 특정 분들하고 연 권한 있는 분들하고 항상 문제가 터지고 그러면 그게 결국 조합원 부담으로 오는데 물론 시 입장에서는 그거는 조합 내부의 일이고 사인 간의 계약이기 때문에 직접 개입은 할 수 없겠지만 지금의 문제들이 다 거기서 터지니까 그 문제를 막기 위해서 최소한 관해서는 예시 규정 또는 계약의 모범 규정 또는 규약에 어떤 조항이 들어갔으면 좋겠다 라는 거를 좀 만들어주시면 향후 조합이나 이런 쪽에서 특정 분들이 조합원 분담으로 이익을 보는 사례는 없었으면 좋겠습니다.
그런 부분에 대해서 좀 노력해 주시면 그게 시가 관여할 부분인지는 참 어려우시겠지만 좀 그런 문제를 미리 앞서 주시면 감사드리겠습니다.

 

 

Q. 질문자 : 빌라가 아파트에 비해 밀리지 않게 해달라. 

선도지구 지금 대상이 아파트하고 빌라로 지금 구분되어 있는 걸로 알고 있는데요. 지금 빌라는 지금 저 탄천변을 기준으로 해서 쭉 이렇게 형성되어 있는데 빌라 단지를 보면은 몇십 가구에서 100가구 200가구 많은 데는 한 300가구 정도 됩니다. 그래서 통합으로 지금 선도지구를 지정하기 위해서 추진하고 있습니다. 그런데 지금 어떤 기준 점수 같은 거 보면은 아파트는 몇 천 세대 이런 식으로 세대 수가 많을수록 점수가 많아진다.  주위에 들어보면 5번의 선도지구를 지정할 적에 빌라는 아파트에 밀린다 이런 얘기가 있습니다.
그래서 빌라는 지금 저 이점이랄까 그런 거 보면은 용도지역이 100% 이하가 돼가 있고요. 그리고 주로 3층 위주로 돼가 있습니다. 그래서 추후에 선도지구를 지정할 적에 빌라라고 해서 아파트보다 어떤 밀리는 그러한 사정이 없는지 그런 것을 유의해서 지정해 주셨으면 고맙겠습니다.

 

 

Q. 질문자 : 성남시 측에서 관리사무소에 공문 등 협조 요청 부탁

분당 재건축 대부분의 재건축을 추진하는 준비위들은 지금까지 다들 현업에 있는 상태로 고생을 해가면서 지금까지 이렇게 이끌고 여태까지 진행해 오시는 걸로 알고 있습니다. 그리고 기존 동의서 사전 동의서 받는 거와 달리 앞으로 정식 동의서를 징구하는 과정은 매우 험난하고 쉽지 않은 과정이 될 것으로 보이거든요. 그래서 만약에 소유주가 찾아와서 작성을 도와달라고 할 수도 있고 그다음에 신분증 복사나 이런 것들을 해오지 않아서 현장에서 해줘야 될 경우도 생기고 그다음에 여러 가지 상황상 사무실 같은 공간이 필요할 것으로 보이는데 이게 현실적으로 지금 준비 단계에서 사무실을 갖고 있는 준비위는 거의 많지 않을 것으로 보고 있어요. 그래서 어쨌든 준비위든 소유자 지원자를 봉사 지원자를 받던 그 찾아오시는 분을 응대를 해드려야 되는데 이런 것들이 지금 다들 준비위 입장에서 고민을 하고 있을 것으로 저는 생각을 하고 있거든요. 그래서 여기서 제안을 제가 드리고 싶은 거는 성공적인 동의서 징구를 위해서는 조금 대부분 준비위나 이런 것들이 입주자 대표회의나 관리사무소의 도움을 협조를 적극적으로 조금 받아야 저희 준비위원도 여러 가지 다른 준비한 걸 준비해야 할 것들도 많고 진행해야 될 것들이 많은데 조금 그나마 수월해질 것으로 예상하거든요. 그래서 성남시에서 조금 관리사무소에 공문을 조금 협조 공문을 조금 발송을 해 주시면 어떨까 하는 제안을 조금 드리고 이렇게 만약에 협조가 잘 된다면 분당 전체도 빠른 재건축 진행에 분명히 도움이 될 거라고 저는 확신하거든요. 그래서 공문이나 이런 협조 요청에 관한 그런 것들을 조금 요청해 주시기를 제안하는 바입니다.