현행 재건축 연한은 30년입니다. 1기 신도시는 그 연한이 다 되어 재건축 이슈와 함께 거론될 때가 많은데, 분당은 그 입지 때문에 특히나 부동산 커뮤니티에서 자주 언급됩니다.
이 때 사람들은 재건축 호재가 터질 아파트의 나래비를 세우면서 첫째도 용적률, 둘째도 용적률, 셋째도 용적률 운운하는 '용적무새'가 되곤 하는데요. 건설사 입장에서 재건축이 호재가 되려면 용적률이 낮으면 낮을수록(= 300%에 못 미치면 못 미칠수록) 좋은 게 맞습니다. 그러나 소유자 입장에서 진정 재건축이 호재가 되려면 그가 소유한 대지지분이 많아야 되겠지요.
그래서 분당 아파트 단지, 그 중에서도 투자자들의 타겟이 되곤 하는 소형 평수 10평대 아파트들의 대지지분을 살펴봤습니다. 데이터에 대한 자세한 내용은 다음 꼭지 참고해주세요.
자료 설명
데이터 출처
대지지분 데이터의 출처는 국토교통부 대지권등록정보서비스입니다. 이 데이터에는 전국 아파트의 동, 호수별 대지권비율이 정리되어 있습니다. 저는 API로 경기도 성남시 분당구 아파트 전체의 대지권 비율을 가지고 왔습니다.
대지면적과 용적률, 세대수, 동(연)면적 데이터는 국토교통부 건축물대장정보서비스에서 가져왔습니다. 이 데이터에는 전국 건축물에 대한 세세한 정보가 정리되어 있습니다. 마찬가지로 API를 이용해 분당 아파트 전체의 정보를 스크래핑했습니다.
데이터 전처리 및 가공
아파트 동별 평형이 정리된 데이터는 찾지 못 하였기 때문에 궁여지책으로 동별 연면적을 세대수로 나누어 해당 동의 평균면적을 구했습니다. 단일 평형만으로 구성된 동이라면 전혀 문제 없는 방식이지만, 여러 평형이 섞인 동이라면 왜곡된 정보일 수 있습니다. 참고해주세요.
대지권비율은 호수별로 정리되어 있다고 말씀 드렸지요. 동별로 하나의 값만 가지도록 하기 위해 동별 최대값을 취했습니다. 마찬가지로 해당 동에 여러 평형이 섞여 있는 상태라면 왜곡된 정보일 수 있습니다.
대지지분은 이렇게 구한 대지권 비율에 대지면적을 곱해서 산출했습니다. 즉, 대지지분 = 대지면적 X 대지권 비율
최종 자료
이렇게 완성된 자료에서, 평균면적이 10평대로 소형인 아파트 동만 필터링했습니다. 아래가 그 결과물입니다. 설명드렸 듯이 데이터 전처리 방식에서 비롯된 편향이 분명 존재하지만요, 후보 투자처들의 장래가치를 비교해보는 참고자료로는 아마 손색 없을 겁니다.
| 아파트 | 사용년도 | 용적률(%) | 평균면적(평) | 대지지분(평) |
| 매화마을(주공3) | 1993 | 101 | 19 | 18 |
| 하얀마을(5단지)(주공) | 1996 | 131 | 16 | 12 |
| 15 | 11 | |||
| 매화마을(주공4) | 1993 | 133 | 17 | 12 |
| 15 | 10 | |||
| 청솔마을(주공9단지) | 1996 | 144 | 18 | 12 |
| 15 | 10 | |||
| 탑마을(주공) | 1993 | 146 | 17 | 10 |
| 15 | 9 | |||
| 한솔마을(4단지)(주공) | 1994 | 148 | 18 | 12 |
| 17 | 10 | |||
| 15 | 9 | |||
| 한솔마을(1단지)(청구) | 1994 | 155 | 19 | 10 |
| 양지마을(5단지)(한양501-514) /양지마을(5단지)(한양515-529) |
1993 | 157 | 16 | 9 |
| 15 | 9 | |||
| 14 | 7 | |||
| 한솔마을(5단지)(주공) | 1994 | 170 | 18 | 10 |
| 17 | 8 | |||
| 한솔마을(6단지)(주공) | 1995 | 173 | 17 | 9 |
| 16 | 8 | |||
| 정든마을(2단지)(동아) | 1995 | 174 | 19 | 10 |
| 정든마을(6단지)(우성) | 1994 | 174 | 19 | 10 |
| 효자촌(삼환) | 1992 | 174 | 18 | 9 |
| 상록마을(보성)/상록마을(임광) | 1995 | 182 | 19 | 9 |
| 아름마을(선경) | 1993 | 183 | 16 | 11 |
| 청솔마을(유천) | 1995 | 184 | 17 | 7 |
| 시범현대 | 1991 | 194 | 17 | 8 |
| 시범한양 | 1991 | 201 | 13 | 6 |
| 무지개(1단지)(대림) | 1995 | 209 | 19 | 8 |
* 동일 단지의 동일 동이라도 라인별로 평수가 다른 경우에는 '평균면적', '대지지분' 데이터에 왜곡이 있을 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
데이터 고속도로 만세입니다.
다음 번엔 분당 내 다른 평형 혹은 다른 지역의 아파트들에 대한 자료를 들고 와볼게요.
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