종합소득세 신고 - 주택 임대수입이 있는 경우

올해는 종합소득세를 해야 할 것 같아서, <종합소득세>에 대해 공부하는 중입니다.

 

첫 번째 포스트에서는 종합소득세 신고는 누가하는지 주로 다루었습니다. 

 

종합소득세 신고 - 누가 하고 언제 해야 하는가?

 

이번 포스팅에서는 '임대수입'이 있는 경우 종합소득세 신고를 어떻게 해야 하는지 다룹니다.

 

 

주택 임대수입에 언제 소득세가 부과되나요?

주택을 임대해 얻은 수입에 대한 소득세는 특정 조건을 만족할 때만 부과됩니다. 이 기준에는 주택가격, 주택 수, 그리고 임대수입 금액이 포함됩니다.

1. 고가주택 임대시 소득세 부과

• 기준시가 9억 원을 초과하는 주택 임대 시
• 2024년 신고부터는 기준시가 12억 원 초과 주택으로 기준 상향

 

2. 다주택자의 임대수입

• 2채 이상 주택 소유자가 주택 임대할 경우

 

3. 소득세 면제 주택 임대수입

• 연간 총수입금액 2,000만 원 이하의 주택 임대소득은 분리과세 선택 가능

 

주택 임대소득에 대한 세제 혜택

주택 임대수입에는 부가가치세가 부과되지 않으며, 일정 조건 하에 소득세도 면제됩니다. 이러한 혜택은 주택 임대를 장려하고 임차인의 부담을 줄이기 위함입니다.

 

 

소득세 부과 대상

• 고가주택 임대 : 기준시가가 9억 원 초과인 주택
• 국외 주택 임대
• 다주택 소유자 : 본인과 배우자가 소유한 주택 수를 합산해 계산

 

고가주택 기준 상향 조정

2024년 종합소득세 신고부터 기준시가 12억 원 초과 주택으로 고가주택 기준이 상향됩니다. 이는 주택 임대소득에 대한 과세 기준을 완화하는 조치입니다.

 

간주 임대료

• 간주 임대료 : 임대 보증금에서 발생한 이자 수익으로 간주되는 금액에 대해 소득세가 부과됩니다.
• 비소형 3주택 이상 보유자 : 임대 보증금 합계액이 3억 원 초과 시 초과분의 60%에 대해 간주 임대료 계산

 

분리과세 선택 가능

2,000만 원 이하 임대수입 : 임대인은 종합과세와 분리과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하면 14%의 세율이 적용됩니다.

 

등록 임대사업자 혜택

등록 임대사업자는 분리과세 선택 시 임대수입의 60%를 필요 경비로 인정받아 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

이러한 규정은 주택 임대시장을 조정하고 임대인 및 임차인 양측의 부담을 완화하기 위해 마련되었습니다. 주택을 임대하는 임대인은 이러한 세금 규정을 숙지하고 세금 신고 및 납부를 철저히 준비해야 합니다.

 

간주 임대료와 소득세 부과

간주 임대료는 임대 보증금에서 발생할 수 있는 이자 수익을 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도입니다. 이는 임대인이 실제로 받지 않은 이자 수익도 임대수입으로 고려해 세금을 매기는 것입니다.

 

추계 신고와 세금 부담

• 추계 신고 : 장부를 작성하지 않고 추정된 소득으로 세금을 신고하는 방식입니다. 이 방식을 사용하면 간주 임대료가 더 크게 산정되어 소득세 부담이 증가합니다.
• 무기장 가산세 : 추계 신고 시 산출세액의 20%에 해당하는 추가 세금이 부과됩니다. 이는 장부 기록의 부재로 인한 불이익입니다.

 

 

기장 신고의 중요성

사업소득, 포함해 부동산 임대소득을 보유한 사업자는 장부를 기반으로 한 기장 신고를 해야 합니다. 기장 신고를 통해 매출과 지출 내역을 정확히 반영함으로써 실제 소득에 대한 정확한 세금을 납부할 수 있습니다. 기장 신고는 세금을 절세하는 가장 효과적인 방법 중 하나입니다.

 

간주임대료 산정 방식

• 기장 신고 시 : 임대보증금에서 건물 취득가를 뺀 금액에 정기예금 이자율을 적용해 간주임대료를 계산합니다. 추가로, 임대보증금에 대한 은행예금 이자를 차감할 수 있습니다.
• 추계 신고 시 : 간주임대료 계산이 단순화되어 임대보증금 전체에 대해 정기예금 이자율만 적용합니다. 이는 간주임대료를 더 크게 산정하게 되어, 결국 세금 부담이 증가합니다.

 

추계 신고의 단점

추계 신고는 장부를 작성하지 않아도 되는 편리함이 있지만, 간주임대료 산정 시 불리한 조건과 무기장 가산세 부과로 인해 결국 더 많은 세금을 납부하게 됩니다. 따라서 임대소득이 있는 경우, 가능한 기장 신고를 하는 것이 재정적으로 유리합니다.

 

결론

부동산 임대소득을 보유한 임대인은 장부 기반의 기장 신고를 통해 정확한 소득과 지출을 반영하여 소득세를 신고해야 합니다. 그래야 불필요한 세금 부담을 줄이고, 세금 신고 및 납부 과정에서 발생할 수 있는 불이익을 방지할 수 있습니다.